부동산 세금 시리즈 1편 · 취득세 (상편)

계약서에 사인하기 전에
이것부터 확인하세요.

계약서에 도장 찍고 나서 "그런데 취득세가 얼마예요?" 물어보시는 분들이 있어요.

솔직히 말씀드릴게요. 그때는 이미 늦은 겁니다.

취득세는 계약 구조를 어떻게 잡느냐에 따라 같은 건물인데 수천만 원씩 차이가 납니다. 그리고 그 구조는 계약 전에만 바꿀 수 있어요.

오늘은 실제로 가장 많이 놓치는 부분, 개인과 법인의 취득세 차이부터 짚어드릴게요.

취득세는 부동산을 취득할 때 한 번 내는 세금이에요. 취득한 날로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

납부 대상 — 토지, 건물, 오피스텔, 상가 등 모든 부동산
납부 기한 — 취득일로부터 60일 이내 (등기 시에는 등기 전까지)

문제는 여기서부터예요. 세율이 하나가 아니거든요.

개인이 취득하면 취득세율 4%, 지방교육세·농특세 포함 시 약 4.6%예요.
일반 법인이 취득하면 개인과 동일하게 4%입니다.

단, 여기서 함정이 있어요.

강남·서초처럼 과밀억제권역 안에서 설립한 법인이 취득하면 최대 12%까지 중과세율이 적용될 수 있어요.

해당 권역 내에서 설립 후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우예요.
이걸 모르고 법인 세우자마자 건물 사려다 세금폭탄 맞는 경우를 실제로 봤어요.

주택은 구조가 더 복잡해요. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라지거든요.

개인 1주택자는 집값에 따라 1~3% 세율이 적용돼요.
6억 이하면 1%, 6억~9억이면 1~3%, 9억 초과면 3%예요.

개인 2주택자가 조정대상지역에서 취득하면 8%,
3주택 이상이면 12%까지 올라가요.

여기가 핵심이에요.

법인으로 주택을 취득하면 무조건 12%입니다.
1주택이든 10주택이든, 강남이든 지방이든 상관없이요.
개인 1주택자(1%)와 비교하면 12배 차이예요.

반대로 상업용 빌딩을 법인으로 취득할 때는 신설법인 중과 이슈만 피하면 개인과 세율이 같거나 유리할 수 있어요.

"법인이 무조건 유리하다", "개인이 무조건 유리하다"는 말은 둘 다 틀린 말이에요.
물건 종류와 상황에 따라 완전히 달라집니다.

개인 또는 일반 법인 취득 → 약 1억 3,800만 원 (4.6%)
과밀억제권역 내 설립 법인 취득 → 최대 약 3억 6,000만 원 (12%)

같은 건물인데 법인을 어디서 설립했느냐 하나 차이로 2억 2,000만 원이 달라질 수 있어요.

개인 2주택 취득 → 약 1억 6,000만 원 (8%)
법인 취득 → 약 2억 4,000만 원 (12%)

주택은 법인이 무조건 불리해요.

다음 글에서 이어집니다
계약 전 체크리스트 3가지 + 취득세 절세 타이밍 + 세금·보험 통합 설계까지 이어서 다룹니다.