부동산 세금 시리즈 3편 · 양도소득세 (상편)

보유 기간만 보면 양도세, 절대 안 됩니다

법인이냐 개인이냐, 어떻게 취득했느냐에 따라 세금이 수억씩 달라집니다

지금 당장 확인해야 할 것이 있습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 20~30%p가 추가됩니다. 지금 매도를 고민 중이시라면 이 기한이 지나기 전에 전문가 상담을 받으셔야 해요.

양도세, 이렇게 계산됩니다

양도소득세는 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 곱해 계산해요.

양도차익 — 장기보유특별공제 — 기본공제(연 250만 원) = 과세표준
과세표준 × 세율 = 양도소득세

즉, 양도차익을 줄이거나 공제를 늘리는 것이 절세의 핵심이에요.

세율은 과세표준에 따라 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 다주택자 중과 적용 시 기본세율에 20~30%p가 더해지기 때문에 세부담이 크게 증가합니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 별도로 납부해야 해요.

1주택자라면 이것부터 확인하세요

비과세 요건 — 12억 이하, 2년 보유·거주

1세대 1주택자가 실거래가 12억 원 이하 주택을 양도할 때, 보유 2년 이상이면 양도소득세가 전액 비과세입니다.

단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 필수예요. 보유만 2년 했다고 되는 게 아니에요.

12억 초과 고가 주택 — 장기보유특별공제가 핵심

실거래가 12억 원 초과 시에는 12억 초과분에만 양도세가 부과됩니다.

이때 1세대 1주택 + 거주요건 충족 시 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어요.
보유 기간 연 4% + 거주 기간 연 4% = 합산 최대 80%
일반 주택이나 다주택은 최대 30%까지만 적용됩니다.

주의: 거주 2년 미만이면 공제율이 확 줄어요.

2년 이상 거주해야 보유+거주 각 연 4%씩 합산 80%를 받을 수 있어요. 거주 요건 미충족 시 보유기간 공제(최대 30%)만 적용됩니다. 강남 고가 주택일수록 이 차이가 수억 원으로 벌어져요.

다주택자라면 지금이 중요합니다

중과 유예 종료 — 2026년 5월 9일

다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역(국토부 지정 기준, 해당 시점 확인 필요) 소재 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 기본세율만 적용됩니다. 이 유예 기간에 한해 예외적으로 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있어요. 원칙적으로 다주택자는 장기보유특별공제가 배제됩니다.

5월 10일 이후부터는 중과세율이 다시 적용됩니다.
조정대상지역 2주택 → 기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상 → 기본세율 + 30%p

잔금청산일 기준입니다.

계약일이 아니라 잔금청산일(등기이전일)이 5월 9일 이전이어야 해요. 계약을 5월 9일 전에 해도 잔금을 5월 10일 이후에 받으면 중과가 적용됩니다. 지금 매도를 고민 중이시라면 일정을 빠르게 잡으셔야 해요.

지금 매도 타이밍을 고민 중이시라면

보유 구조에 따라 세금이 수천만 원~수억 원 달라질 수 있어요. 개별 상황은 반드시 전문가와 확인하세요. 하편에서 필요경비 챙기는 법과 법인 양도 구조까지 이어서 다룹니다.

다음 글에서 이어집니다
필요경비 최대로 챙기는 법 + 법인 양도 구조 + 절세 꿀팁까지 하편에서 이어집니다.